明朝永乐年间，沧州城内有位名叫陈万里的监生，在国子监里经过四年的刻苦努力终于顺利毕业，毕业之后他就来到京城谋生，经过朋友的介绍最后在一位姓刘的员外家谋得一份教书先生的营生，与此同时他也在为接下来的乡试做准备。
这位刘员外家境殷实，他觉得现在所住的宅院有些太小，而且旁边就紧挨着集市每天车水马龙实在太过喧闹不利于两个儿子安心读书，于是他就想着另外找一处僻静的院子给儿子们作为读书的地方。
说来也是巧了，就在他为此事发愁的时候，隔壁一条街上正好有一处宅院这几年一直空着无人居住，宅院主人此时正要打算出售。刘员外得知消息后立马前去查看，看过那处院子后非常满意，这里距离刘府很近就隔着一条街，最关键的就是这里清净幽雅十分适合读书，于是他就花费二百两银子将宅院买了下来。
这个宅院因为很长一段时间无人居住过，院子里面杂草丛生，有些门窗都已经损坏显得院子有些破败不堪，于是刘员外又花钱找人将院子里里外外重新修缮了一遍，随后便让陈万里带着一名仆人和一个书童搬了进去，自那以后刘员外的两个儿子每天早上去那里上课，到了晚上再回到刘府休息。
就这样陈万里在京城总算有了一处安身之所，他那座院子里面住了将近一个月的时间，这天有位邻居告诉了他一个关于这座宅院的秘密，邻居十分神秘地说道：“陈公子，你可知道为什么这么大的一个宅子一连空了好几年都无人居住吗？”陈万里回道：“是不是原来的主人一直不在京城呀！”
那位邻居摇头道：“不对，这里其实是个鬼宅，夜半三更的时候里面经常会有不干净的东西出现，原来的主人就是因为这个才忍痛将这里贱卖的。”
陈万里听完却不以为然地大笑道：“人们就是喜欢捕风捉影，我从来就不相信怪力乱神之说。即便真的有鬼怪出没，在下从未做过亏心事，岂会害怕鬼敲门？”那位邻居有些无奈地摇了摇头，最后还是好心提醒道：“虽说公子一身正气不怕这些鬼祟，但小心驶得万年船，晚上的时候注意一点总是没有坏处。”
刚开始的几个月里还真的没有出现任何问题，但住久了那个院子里面就发生了一些诡异的事情。
这天傍晚，仆人从酒馆里面打回半斤烧酒打算晚上喝上一点，刚回来就看见一个满头白发佝偻着背的老婆婆从厨房里面缓缓走出来，老人的脸色煞白双眼通红，眼里似乎还含着泪水。仆人见状感到十分奇怪，今天家里也没有来客人，这位老人是谁，怎么会出现在自家厨房？就当仆人刚想上前询问，那位老人却突然凭空消失不见。
又过了没几天，怪事接着发生在仆人身上，这天晚上他被一阵尿意憋醒，上完茅房回来的时候他忽然在院子里面看见了一位白胡子老汉，老汉头上戴着一顶白色毡帽，双手负立站在院中抬头仰望星空，最为奇怪的是他的身高居然还不足三尺，更准确地来讲那是因为老汉的双腿竟然没在土中，所以看起来很矮。
半夜三更院子里面突然出现如此怪异的老汉，这可把仆人给吓坏了，起先仆人还以为是家里进了贼，所以他立刻大喊道：“什么人，竟然敢私闯民宅。”喊完仆人就跑过去查看，结果那老汗已经消失不见。
第二天仆人就将发生在自己身上的怪事如实告诉了主人，可陈万里听完后依旧不以为然，还说仆人是因为鬼故事听多了所以才会出现幻觉。一旁的书童也应和道：“少爷，他说得都是真的，我也在夜里见过那个老爷爷。”陈万里笑道：“我看你们就是自己吓自己，要是真有鬼怪为什么我却从来没有见过？你们不要胡思乱想了。”
一转眼就到了顺天府乡试的日子，陈万里带着仆人前往国子监录科，所谓录科就是考生参加乡试之前，必须先由学政预行考试一番，成绩优异者才能录取并且推荐至乡试，只有这样才有资格参加接下来的乡试。这个过程大约需要四五天的时间，因此这段日子就由书童一人留在家中看守宅院。
当时正值盛夏天气酷热难耐，就算是晚上也是非常闷热让人难以入眠，书童一人在家他便将房门敞开，然后在门口通风的位置铺上一张席子，躺在地上睡觉。当他睡到半夜的时候，突然被一阵说话声吵醒，听声音好像还是女子在说话。起先他还以为是自己在做梦，可说话的声音却越来越清晰并且时不时还会传来女子婉如银铃的悦耳笑声。
原本还迷迷糊糊中的书童顿时睁开了眼睛，半夜三更家里就他一人，怎么会有女子在嬉笑打闹？忽然间他想起了最近一段时间从街坊四邻那里听到的一些传闻，以及自己前两天在院子里看见的白胡子老头，就在这一瞬间他恍然大悟明白自己今天是真的遇见不干净的东西了，吓得他肝胆欲裂，汗毛倒竖，连忙将脑袋蒙在被子里面即使闷热难耐也不敢探出头，只是竖起耳朵小心翼翼地听着外面的动静。
由于隔着一堵墙而且他还将脑袋蒙在被子里面，所以听得不是很真切，只能听到一个较为清楚的声音说道:“酒已经温好了，没想到今天晚上我还得伺候你这丫头，害得我大半夜还得出给你买酒。
不过我在回来的时候碰见了一件非常搞笑的事情，你是不知道，我在门口的时候碰见了九妹，只见她张着个大嘴喘着粗气，屁股撅得比脑袋还要高！我就问她这是怎么了？
她说刚才出去小便，结果遇上了一只疯狗，那只狗也不知道怎么了，见到她后就一直追着她跑，尽管她已使出了吃奶的力气，结果屁股还是被野狗咬了一口。”话一说完，就听见几个女子噗嗤一下笑出了声似乎在极力忍着，紧接着几个女子就再也忍不住哈哈大笑起来。
这时就听见一个笑得上气不接下气女子笑骂道:“你这小丫头可不要太嚣张了，等哪天刘员外家的两位公子过来，你要是还敢如此喋喋不休，到时候我就输你五两银子。”
紧接着又有人说话，声音清脆悦耳，只是说话的声音却越来越小，书童藏在被褥里面实在听不清楚，几个女子一直持续到五更天才终于安静下来。
书童被吓得浑身发抖，躲在被子里面一直不敢露头，一整夜都没敢合眼，直到听到鸡鸣声响起这才颤颤巍巍探出半个脑袋。
第二天，书童就将昨晚发生的怪事告诉了街坊邻居，邻居们也纷纷说起自己昨晚也听到了古怪的声音，吓得一个晚上连茅房都没敢去，差点就被憋的尿了裤子。
这里发生的事情很快就在城中传开了，刘员外家的两位公子自然也听说不少传闻，别看他们年纪不大可胆子却一点都不小，最关键是好奇心还重，自从听说那个院子闹鬼后他们就想着过去看看，于是这天他们找到刘员外说道:“父亲大人，陈先生前往国子监录科，这一去少说也得七八天才能回来，现在那个院子里只有一个小书童看家先生有些不太放心，临走前嘱咐我们晚上过去帮忙看着点，我们想着这几天晚上就搬过去住也好和书童做个伴。”
刘员外没想到两个儿子居然如此懂事，也没多想就欣然答应下来。刘家两位公子见父亲已经答应兴奋地手舞足蹈，当天下午就兴致勃勃搬了过去。
到了晚上，两位公子买来一些酒菜，一直喝到后半夜也不见鬼魂出没，于是又爬到床上假装睡觉，竖起四只耳朵仔细聆听外面的动静。可一直等到天边泛起亮光他们也什么都没有听到。
两位公子在那里一连住了五天，每天晚上几乎都是熬到凌晨才睡，可始终都没有遇见书童口中的怪事，每天晚上院子里除了虫鸣声和扰人的蚊子就再无其他声响，最后诡异的事情没有遇见，兄弟二人却因为接连熬夜一人顶着一对黑眼圈。
陈万里回来后两位公子就搬走了，后来他从书童口中得知了两位公子的事后哈哈大笑，这也让他更加不相信这座宅院闹鬼的事情了。
最近一个多月京城都没有降过一次雨，天气显得格外炎热，这天晚上陈万里睡到半夜的时候被活生生给热醒了，闷热的天气令他心烦意乱躺在床上翻来覆去怎么都睡不着，只能用力地扇着蒲扇。
就当他无意间扫过窗外的时候，恍惚间好像看到有个人影在院子里溜达，刚开始他也没有在意以为是仆人或是书童也因太过炎热在院子里面纳凉，所以并未理会。
可过了一会儿，那个身影竟然缓缓走上了台阶向着他这边的窗户走来，月光下那个身影显得十分苗条怎么看也不像是男人，最关键是那人的头上梳着发髻，上面还插着一根珠钗，珠钗会真的有鬼吧？
他连忙从床上爬起来到窗户向外望，只见那月光下的确是位女子的身影，那女子身披薄纱，露出线条优美的颈项和清晰可见的锁骨，一缕青丝垂在胸前，薄施粉黛只增颜色，脚上穿着一双精美的绣花鞋，身姿婀娜，体态妖娆，远远望去就叫人心旷神怡。
那名女子似乎察觉到了什么，突然间转过身子朝着陈万里这边看了过来，两人四目相对，月光下那女子的肌肤白皙如玉，标准的瓜子脸双颊晕红，星眼如波，美得令人窒息，就算是仙女下凡也不过如此，看得他一时间竟然出了神。
陈万里明知这名女子的身份蹊跷，可在美色面前他竟然什么都忘了，只是呆愣在窗前目不转睛地望着女子。女子见状也没有躲闪，反而对着他笑道：“你这穷酸秀才，这才刚刚吃了几顿饱饭，竟然学会在这里偷窥别人家的小姐？真是不知廉耻！”
面对女子的讥讽杨万里也不甘示弱，直接将房门打开说道：“蜂蝶若是没有花香招引，怎么可能放浪轻薄？在下早就听闻你三番五次骚扰我的仆人和书童，今天既然让我碰见，为何不进屋让在下好好一睹芳容，就算是死也算瞑目，正所谓牡丹花下死做鬼也风流。”
女子闻言没有说话，只是嘴角露出一丝笑容，然后大大方方迈步走进了房间。女子走到灯下，杨万里这才终于看清了女子的容貌，只见她那双狭长的丹凤眸含笑含俏含妖，水遮雾绕地媚意荡漾，嘴角微微翘起，樱唇微张欲引人一亲芳泽，面前的女人是从骨子里散发着妖媚，无时无刻都在引诱着，牵动着他的每一条神经。
杨万里请女子入座，倒了茶水，并且还从井水里掏出一颗西瓜切开请女子解暑。女子衣衫轻薄，淡粉色的薄纱就像笼罩着一朵鲜花，冰肌玉骨清晰可见，红色的纱裙下一双白皙修长的玉腿一览无遗。透过油灯他发现女子竟然赤着脚穿着一双红色的绣花鞋，看得他心猿意马。
美色面前杨万里已经有些忘乎所以，不顾廉耻地调笑道：“早就听闻以前的女子有的喜欢赤脚，难道小姐也跟她们一样？”女子闻言大笑道：“正所谓屐上足如霜，不着鸦头袜，以前的女子还没有缠足的习惯，可她们的脚却都没有我的好看，只可惜你没有见过罢了。”
杨万里鬼使神差地突然一把抓住了女子的脚就开始摩挲起来，而那女子非但没有反抗，反而一脸的享受，这样杨万里变得更加大胆，他顺势将女子抱起大步流星就朝床榻走去，这一夜房间内春光无限，嘤咛声四起，直到五更天女子才珊珊离去。
自那以后女子几乎每天晚上都会来和他幽会。杨万里曾询问过女子的来历，女子回答道：“小女姓冯，名舒瑶，祖籍是柳州人氏，祖父那一辈才搬到了京城，到现在已经是三代人了。公子现在所住的地方就是我家的故居，前不久听说这里搬进来一位书生，我也只是偶尔过来看看，没想到今天居然被公子发现，看来我和公子很有缘分。”
杨万里笑道：“只怕你不是偶尔过来看看吧？不过没有关系，圣人曾说过：世间万物都应该相互依存，就像兄弟姐妹那样相互扶持。其实你的身份我也猜出七七八八，只是不知道小姐究竟是狐还是鬼？”
女子掩面笑道：“我当然是天上的仙子，你怎么会怀疑我是狐鬼呢？真是太无理了。”
陈万里说道：“在搜神记一书中曾写道：食谷者智能而文，食草者多力而愚，食桑者有丝而蛾，食肉者勇橄而悍，食土者无心而不息，食气者神明而长寿，不食者不死而神。可根据我这段时间的观察，你的饮食习惯与我们凡人一模一样，既不戒荤也不戒酒，难道说神仙也吃这些东西吗？”
女子闻言没好气地白了他一眼，说道：“都说如今的书生食古不化只会读死书，起先本小姐还不相信，谁承想今天就让我见识到了。既然你提出古书记载，那我也用古书中的话回答你好了。你应该看过《神仙诸记》吧！其中就明确记载着这样一段话：龙肝麟脯，只有神仙才吃；玉醴金浆，只有神仙才饮；至于什么千年祧，万年藕，百石醪，凤凰髓这样的东西在诗书中随处可见，那本书中说过仙人不吃不喝呢？
关键是你说得毫无道理可言。如果说不吃不喝就可以成仙，那为什么蚕只食不饮，过了春天它就会死？蝉只饮不食，过了秋天也一样会亡？蜉蝣不饮不食，却朝生暮死。如果按照你说法它们岂不都成了神仙？”
陈万里一时间被怼得哑口无言，最后只能无奈地说道:“你是女子我不想和你争辩，你说自己是神仙就神仙吧！不过我可听说神仙前知五百年后知五百年，仰知天文俯查地理中晓人和，明阴阳懂八卦晓奇门知遁甲，运筹帷幄之中决胜千里之外。我不求其他只想知道今年乡试可否高中？”
女子闻言叹息道:“公子虽说志存高远，但奈何才疏学浅还经常逞口舌之快随意取笑朋友，公子的这些行为恐怕会有损阴德，一旦这样的名声传出去，将来必定有损文士气度。今年恐怕是没有登榜的可能了，不过公子若是能够改过自新兴许将来还能小有所成，如若公子不知悔改将来必定会流落街头不得善终，你要牢记想高中管住嘴！”
刚才的一番话字字戳中陈万里的短处，只见他顿时就像霜打的茄子没有了心气，缓缓说道:“小姐的话句句都深中肯綮，陈某必定改过自新。”
女子这次离开后竟然一连好几月都没有露面，陈万里每天都在相思中度过，那段日子对于他而言简直就是度日如年。
乡试结束后，大家都觉得凭借陈万里的文采这次乡试一定可以名列前茅，等到发榜的那天他将黄榜从头到尾，仔仔细细看了好几遍最后确定自己竟然真的名落孙山。
这天晚上，神秘女子再次出现在他的院子，当陈万里看到她的那一刻，失落的情绪再也控不住突然嚎啕大哭起来，女子见他一个大男人哭的一把鼻涕一把泪觉得很可怜，便在旁边安慰许久。
过了两天，有几名与他一样落榜的老乡请他去郊外游玩，大家心里都很失落这次游玩目的就是散散心，几人坐在湖边喝酒，陈万里自然喝的烂醉如泥，因为心里不痛快就借用佛家俚语作了一首消极避世的诗。
等到晚上回到家时女子竟然早已在家等候他许久，见他烂醉如泥的样子，阴沉着脸，满脸愤怒地盯着他看。
陈万里见状满嘴酒气，语无伦次地问道:“美人今天怎么阴沉着脸呀，是谁惹你不高兴了，你和我说，我帮你出头！”说着还想上前去搂对方。
不料一向温柔的女子这次却一把将其推开，并且大声训斥道:“陈万里啊，陈万里，你可真是烂泥扶不上墙，我早就提醒过你不要逞口舌之快，可你非但不听反而变本加厉，圣人之言你都敢出言诋毁？这次你算是闯下大祸，我怎么会看上你这样的人？”说完便气冲冲地要转身离开。
陈万里被一顿臭骂酒也醒了大半，见美人要离他而去连忙跪倒在地，拉着她的衣衫恳求道:“求求你不要离开，我今天就是喝多了酒说的都是胡话，只要你不离开我，我一定会改。”可女子要离开的态度十分坚决。
两人你走我拉，最后就连女子的外衫都在拉扯的过程被扯烂，可即便如此她还是义无反顾地冲出了房门，当陈万里紧随其后追出去时那女子已经不见踪影了。
原本陈万里和神秘女子冯舒瑶的事情无人知道，可时间一久他又管不住自己的嘴，将这件事告诉了刘家两位公子和自己的仆人。刘家公子听后自然不会相信，想当初他们兄弟可是在院子里面守了好几天都没有遇见，于是陈万里就将当初从冯舒瑶身上扯下的衣衫拿出来作为证据。
几天之后，陈万里与女鬼冯舒瑶的事情就被传的人尽皆知，那段时间他也成为了别人口中的笑料，走到大街上总是感觉背后有人对他指指点点。几年之后，刘员外家的两位公子先后考中了举人，之后又接连考中进士，一位当了一洲知府，另一位则入了翰林院，而作为先生的陈万里却连连仕利，最后只能靠着教书勉强维生。
又过了两年，陈万里患了一场大病，因为囊中羞涩无钱医治最后病死异乡，他的棺椁停放在义庄，一直没有送回故乡安葬，几个月后不知被谁在一天夜里将他的尸骨埋在城外的乱葬里。