在国内,地产开发商们都很善于玩空手套白狼。
开发商会先向银行贷款拿地,然后支付一点前期费用启动项目,建楼的事情外包给工程方,很多地产商都要求工程方自己垫钱出力,楼建了一部分就开始卖,钱收上来后就继续盖,一边盖一边给工程方分批结款,直到整个楼盘全部销售完毕,工程方才能收到结算的尾款。
这种商业模式注定了地产商为了扩大市场占有率,钱会越借越多,只要会营销加上质检过得去,出不了大岔子,高负债是全行业共同的特性,关鸿地产也不例外。
关鸿地产的危机来自于政府前不久出台的“三条红线”。
“三条红线”具体是指:
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;
2、净负债率不得大于100%;
3、现金短债比不小于1倍。
“三条红线”的意义在于通过降低房地产企业的资金杠杆,从而降低其经营风险,从而保证房地产行业的稳定运行。
如果我们将国内的房地产企业类比成一个人,这个人为了走马圈地建房子经常借遍所有亲戚朋友的钱,总是透支信用卡,储蓄卡里又没剩多少现金,消费和投资都非常激进。
这个人原本不想这么干,但当市场上其他人都在这么干的时候,他就不得不这么干,这时大家长就要出来管管这帮孩子,给所有人定一个标准,让他们保证账上现金的充足率,让他们借债收敛一点,总是玩火迟早有一天会玩到自焚。
无论是做人还是做企业,风险意识必须有,经营底线必须有。
监管层根据“越线”的数量,将房企分为“红橙黄绿”四档,并以此决定其融资时有息负债的上限。
未“越线”的绿色档房企,有息负债年增速上限为15%;
黄色(一个指标越线)和橙色(两个指标越线)的房企,年增速上限为10%和5%;
红色(三个指标均越线)档房企不能新增有息债务。
关鸿地产属于黄色,一个指标越线,它的现金短债比小于1倍。
现金短债比=货币资金/报告期末短期负债×100%。
如果该指标大于1,说明企业账上的货币资金大于短期负债,没有短期债务风险。
现金短债比越大,表明企业短期还债能力越强。
“目前我们关鸿地产账上的现金比短债已经小于1,越线了。”关鸿伟跟关莎强调,“爸爸头疼得要死都不知道去哪里搞现金,这时候怎么给你钱?”
“爸……您这么经营也太激进了……”关莎说。
“哟哟,才创业多久啊都教育起爸爸来了,来来来!你来坐坐这个位置!”关鸿伟气不打一出来,“贷款是金融资源,只要能借,当然是越多越好,又不是没本事开发,这钱你不多借别人就借了,从02年到去年都是一样,这是金融红利,红利得抓住,得抢的你懂不懂?”
关鸿伟说的是事实,由于所有房企都想吃金融红利,就会疯狂拿地建楼,不知不觉银行体系的钱被房地产占用过多,其对实体经济(非房地产)的挤压可想而知。
当一种不合常理的现象被演绎到极致的时候,国家必然会采取相应措施。
关鸿地产面临不小的降负债压力,关鸿伟要么减少短期负债,要么提高现金比例,但偏偏今年房地产市场遇冷,现金回流速度较慢,没有足够的现金哪来的钱还债?
关鸿伟正为这事儿发愁,听女儿张口就要钱,他自然心情更差。
平心而论,关鸿伟也想帮关莎,他其实远没有他嘴上说的那么狠心,但他无能为力,关家所有可以调用的资金都已经砸进了关鸿地产,但缺口仍然存在,如果这个资金缺口补不上,集团未来的发展速度就会受到很大的限制。
“咱家是黄色,意味着明年有息负债增速只能是10%,说白了就是你越没钱,就越不让你借钱,人家‘绿色’的增速允许到15%,差5个点能干的事儿完全不同,如果咱们不赶紧想办法转绿,过不了多久肯定要被那些‘绿色’吃掉,这个行业会越来越向头部集中。”
关莎咽了咽口水,父亲所面临的问题她听了就怕,她怕是因为她束手无策。
“现在只要想办法增加账上的现金,增加到超过短期负债就可以转绿对么?”关莎问。
“对,所以爸爸这次真没法救你了,你公司才多少人,他们整个金权青阳分公司才多少人,你们一共加起来也就不到500人,我们关鸿地产承载着的可是上万人的就业……你来青阳之前,爸爸就警告过你,创业就跟游泳一样,你要下水,你就要首先保证你会游,如果你不会游但还是要下去,你就得想出一切办法自救,否则你就必须为自己的冲动和无知负责。”
关莎放下电话后,站在窗前,两眼空洞地注视着无边的夜。
越是没钱,就越是不能借钱;
越不能借钱,就越不能快速发展;
越不能快速发展,体量和规模就会被竞争对手迅速拉开……
如果关鸿地产不作为,它最后大概率就会输掉整场比赛,这就是房产企业往后的竞争趋势。
大鱼吃小鱼,强者恒强。
关莎握紧了拳头,她想帮父亲,哪怕只是一点微薄之力,但……应该怎么帮呢?
“我听说的是现在银行就算不给房企抽贷,也基本不放续作了。”任天行道,“你爸其实已经挺谨慎了,我听说三条红线全踩的民企很多。”
“这个我最清楚了。”杜晶说,“我们去看楼盘的时候,很多开发商都说房子要2025年才能交付,但是钱现在就必须付,他们这其实就是不断卖期房回血。”
“这样也不长久吧?”关莎问,“我估计卖期房收回的现金只能应付短期负债,如果整体杠杆率下不去,红线依旧踩着,到时候期房能不能按时交付都是个问题。”
“所以我们京亦之前也不建议客户买期房了,尽管期房升值空间高,但我们专家开内部会的时候都觉得风险太大。”杜晶说,“未来房企债务违约问题肯定会越来越严重,去年年末到今年年初我们推的大多都是二手房,本以为帮客户避了一个雷,谁知现在二手房突然间就卖不出去了!”
说到这里杜晶又委屈又急,她直到现在都不认为自己做的有什么不对。
京亦确实是在用心帮客户找能升值的靠谱小区,确实也帮不少人找到了适合的刚需房,即使同时她也让不少急于出手的炒房客栽了跟头。
就在这时,萧干星突然从房间里冲出来,“闺女你看新闻了么?!”
众人疑惑,关莎问,“什么新闻?”
“咱们租房企业税收优惠了!从5个点降低成1.5个点了!都上热搜了!”萧干星激动得想哭,这段时间她又何尝知道萧杰和关莎的压力,她想帮忙,但她也不知道怎么帮,只能每天刷刷新闻看看有什么优惠政策,本来她对此不饱什么希望,怎料今天还真被她刷出了一个天大的利好。
关莎接过萧干星的手机一看,新闻主要内容如下:从2021年10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税。
“这……这意味着……”关莎舌头都有些打颤。
“这意味着你雁子谷公寓的成本可以再减少3.5%!”任天行一拍桌子站了起来,他比关莎还要激动,“加上原来你们细抠出的10%,只要执行顺利,成本一共就省了13.5%,有这个利润率,生意完全可以继续做,不用怕再被任何人诟病了!”
听完后,所有人喜极而泣,好似之前所有的坚持都是值得的,前方所有的困难都是可以克服的,3.5%,可能在数学上是一个微不足道的数字,但却可以让一个企业的运营安全垫增厚一大截。
杜晶由衷地为关莎感到开心,但高兴过后,想到自己,她又沮丧起来,“有没有人来帮我想想办法?我该怎么办?我该怎么去应付那些人?”
关莎和任天行这才冷静下来,想想确实应该帮帮杜晶,她不可能在雁子谷躲一辈子。
“来骚扰你的肯定不是‘刚需’而是那些炒房客,只有炒房客会想着赶紧出手二手房套现。”
“对!就是他们!”杜晶点头如捣蒜,“‘刚需’谁找我,‘刚需’人家房子是自己住的,短时间内卖不出去就卖不出去,大多数人五年之内都不会想着换房,砸我门的全是炒房客,说实话我现在觉得他们挺活该的!”
任天行摸了摸下巴,“他们无非想要钱,必须想办法解决他们的资金问题,你……”任天行话还没说完,关莎就打断道,“我想到了!我想到办法了!该死的之前怎么没有想到!”关莎两眼发光看着杜晶,“这个方法既能救你,也能救我!”
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