第一百七十四章 奇葩

见陈阳真的想做开发商,邹爸明显有些惊讶,“搞一个小区开发少说也要几千万,你有这么多钱?”

他说的几千万指的是本地,如果换成大城市,几千万当然不够,单是一个地皮款都是以亿计,那点钱买房还差不多,搞开发就差得远,

而陈阳前两天还说钱不够呢,怎么现在就想做开发商了呢?

陈阳耸耸肩,“一个项目要几千万,但不代表本钱要几千万啊,正常来说,除了买地皮需要一定的本钱,后面的建设完全可以用其他方式来解决。”

“啊?”邹爸一听,顿时来了兴趣,“我对房地产行业还真不了解,你跟我说说,这里面有些什么名堂?”

陈阳看了他一眼,不确定他是真不了解,还是想考验自己,

不过都不重要,反正这些东西基本上都是些行业内公开的秘密,稍微打听一下就能知道,但有胆量有能力去做的却不多而已,

便说道,“做地产开发,看上去动辄几千万、几亿的项目,其实启动资金用不了多少钱,更准确一点说,房地产行业,是我所知道的所有行业中,对金融杠杆运用最多,也是最大的一个行业,甚至比部分期货产品还要高,

首先是拿地,买地的话,如果是挂牌拍卖,只需要缴纳一定比例的保证金,就可以参拍,等把地皮拍下来之后,拿着意向成交合同,就可以去银行办理抵押贷款,贷出一笔钱来支付土地尾款,这样土地就到手了,

哪怕不是拍卖,而是直接协议购地,程序上也没多大差别,

然后是建设,

设计都好说,如果要求不高,很多建筑设计公司都有现成的图纸,随便花个几十万就能买到一整套小区工程图,再加个几万或十几万,设计公司还可以负责帮忙报建,

获得审批之后,就可以分两步同时进行,一边是找建筑公司施工,现在有不少建筑公司为了抢业务,都会先垫付前期的工程款,只需要在二期甚至三期款到期之前,将前面的款项补上,就不会影响到后续工程进度,

另一边呢,拿到预售许可证之后,让建筑公司起个围墙,表示小区已经动工,就可以正式开始卖楼了,只要房子卖出去,不管是按揭还是全款,钱都是到了开发公司账上,开发公司再将卖房的钱拿出一部分,用来支付工程款,这样就不会有任何问题,

最后,项目如期完工,跟建筑公司结清工程款,跟银行结清土地贷款抵押金,再交了税费,把房子连同房本交给购房客户,剩下的就是自己的利润!”

陈阳拍拍手,笑道,“您看,是不是很简单,也不需要多少本钱!”

想想某大炮说什么房地产行业的年化利润率只有百分之二十几,甚至不如很多传统行业,当时陈阳还真的以为做地产的利润率不算多高,

但当他弄明白地产公司的运营模式,就明白了那句话有多可笑,

一个亿的项目,启动资金甚至不到一千万,然后去掉所有税费和贷款利息,整个项目的年化利润率在百分之二十到三十之间,

用本金来算,这个利润率到底有多少?

足足两三倍,甚至有可能更高!!!

这特么叫利润率不高?

那要干什么才叫高?

直接抢钱吗?!

还好,后来政斧也发现了这一点,在各个关卡上严加审查,又出台了多项规定,才将地产行业的杠杆率强行压下来,

但那也是一零年以后的事了,现在嘛,

嘿嘿,……

在他对面,邹爸已是满脸呆滞,好半天才回过神来,“竟然还能这么干?那不会乱套吗?”

要是开发房子都这么简单,现在房价是越来越高,都去当开发商卖房子得了,谁还去干实业啊。

陈阳哈哈一笑,说道,“我说的是可行性流程,但并不代表谁都能这么做,”

他说着掰起手指头,“您想想,这里面要打通多少关节?银行的,得让他们放贷款吧,建筑公司的,要能让他们心甘情愿垫付首期二期款吧,还有五证,

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证,想要能顺利拿到这五证,里面的关节可不少,都得打通吧,

然后还有卖房,还有回款,还有税费,这里面方方面面要考虑的东西太多了,但凡哪个环节出了问题,都少不了出现一些麻烦事,甚至造成整个项目烂尾,所以啊,开发商还真不是随随便便哪个人都能做的!”

听完这些,邹爸长长地出了口气,坐在沙发上良久不语,好半天才说道,“那也很不得了啊!”

“什么不得了?”

邹蓉拖着箱子走过来,笑嘻嘻地说道,“准备完了,可以出发了!”

“好,”陈阳站起来,对着邹爸邹妈,还有刚从房间出来的邹小军和他老婆挥挥手,笑道,“那,叔叔阿姨,军哥嫂子,我们先走啦。”

“来,我送你们下去,”邹小军二话不说,一手拎起他老妈手里的袋子,顿时一惊,“妈耶,你该不会把家里的腊货都装进去了吧?”

邹妈妈眼睛一瞪,“你昨天不是还说吃伤了吗,那我肯定不能让你伤上加伤啊!”

邹小军脸色一垮,差点哭出来,

我就吐两句槽,你怎么就当真了呢。

看到他那副样子,邹妈妈是又好气又好笑,“没出息的东西,厨房里还有。”

哦,那没事了,

邹小军瞬间感觉力气回到身上,一把夺过小妹手里的箱子,快步出了门,

邹家人都一起拥着两人送了出去,

出了门口,邹爸走在陈阳旁边,小声说道,“你要真有兴趣,那等一下我就给你问问,不过,要是真的能成,你要回来做这个事?”

“唔,应该不会,”

陈阳摇摇头,迎着邹爸意味深长的眼神,笑着说道,“外来的和尚好念经,要是真的能做,我也会用外面的公司名义进来,所以,这个您还得保密。”

邹爸听了,不禁连连点头,还竖起一根大拇指,“聪明!你能这么想我就放心了,行,这事我给你办好,放心。”

就南江镇这地方曾经出过两个奇闻,一个是九十年代中期,那时候全国都兴搞经济开发区,南江镇也划了块地,还挂了个省级开发区的名头,搞招商引资,给出来的政策还不错,

当时本地一个小老板就起了兴趣,可过来一打听,开发区竟然不收他,原因是嫌弃他的粮食加工厂档次太低,然后开发区招商办费尽力气,从广栋引进来一家皮革公司,还当作政绩大书特书,当时还上了本县电视新闻,然后呢?

呵呵,那个皮革厂竟然连那家小老板的粮食加工厂还不如,整个就是一手工作坊,还特别污染环境,干了不到一年,就让当地村民联合起来把厂子给砸了,所谓的开发区也不了了之!

另一个则与红星厂有关,当年红星厂破产的时候,还想自己把厂区连带办公楼的整块地皮卖了还债,厂区那边无人问津,倒是办公楼那个院子有几个人感兴趣,

可当时的厂领导竟然做了个决定,卖给本厂职工,要四十万,本镇的,三十五万,卖给外地人,只需要三十万!

没人知道他们是怎么想的,反正这件事当时在整个南江镇,乃至半个西江县,可以说是无人不知无人不晓,连小学生都会说两句红星厂的领导脑子有坑之类的话,

最关键的是,最后这块地也没能卖出去,还是砸到了银行手里!

这也是陈阳活了两辈子,经历了无数人和事,也始终无法想明白的事,如果有可能,他是真想当面问一问那位老书计,您是咋想的啊?

到最后他只能感叹一句,世界之大无奇不有,都怪自己孤陋寡闻!

所以啊,

现在陈阳想拿那块地搞开发,虽说产权已经到了银行手上,但镇上的领导却还是当年那批人,到时候陈阳自己主动送上门去,谁知道他们会闹出什么鬼来?!

安全起见,还是披层皮比较好。