说起了房地产，最近几个月时不时就飞到日本的霍健宁，着实是又体会了一把什么叫做大笔花钱的快乐。
2年之前，霍健宁手里拿着1000亿港币，疯狂的在香江扫地。
最后他这1000亿港币当然没有用完。
但因为采取的是分期付款的模式，所以实际上他花费的总资金，已经超过了3000亿港币。
这么大手笔的收购，让霍健宁都有些爱上了这种大土豪的气息。
难怪那么多人都喜欢拿钱砸人，这样纵横一切的俯视，的确是太爽了。
他原本以为，84年的那么大半年时间的疯狂扫地扫楼，就是他这辈子用钱的巅峰了。
可没想到时隔一年多之后，他又开始了大手笔的收购行动。
这一次霍健宁手里没有1000亿港币，但是有50亿美金。
原本殷俊跟本多诚说的，第一批会拿出20亿美金，但恰好遇到了麒麟电脑的一部分销售入账了，所以殷俊一口气拿了50亿美金出来，兑换日元。
与此同时，眼看着日元一天天的都在涨价，霍健宁和乐易铃、殷俊商量了之后，当机立断的从住友银行、三井银行和美国花旗银行日本分行，一共贷款了100亿美金。
贷款时间是10年，每年利息倒也不贵，是差不多6左右。
大型的商业贷款，汇率肯定不可能像是借几十万、几百万那么的高。
当贷款资金达到了数十亿美金时，低利率是很正常的。
然后，这笔美金也直接换成了日元，存到了这三大银行里面。
这笔交易是在去年年底的时候兑换成日元的。
结果到了现在，半年的时间过去，它们已经升值了60，而且上升的架势一点都没有停下来，根据美国和日本的专家们预计，起码到今年年底的时候，日元都会一直保持汇率上涨的泰势。
这可是让霍健宁大大的出名了一把。
许多人都知道，日元肯定要涨价的，但是像是霍健宁这样，坚决的相信殷俊的判断的，还是很少。
所有大多数的投资者，把美金换成日元的，差不多就是几百万而已，能上10亿美金的，都只是少数。
殷俊故意没有在广场协议一出来，便积极的介入进去，所以现在实际上已经涨了超过80，但麒麟集团这一次的100亿美金，并没有利润最大化。
可这也已经足够了。
才7个多月的时间，100亿美金就变成了160亿美金，你说恐怖不恐怖？
而此时总的利息支出还不到5亿美金！
这把操作，简直是让霍健宁变成了这场汇率升值的大赢家。
可霍健宁并没有落袋为安，而是把这笔钱放在银行里，就拿着自己手里的50亿美金换成的日元，不断的收购日本东京的土地和房子。
殷俊给了他一个很好的参考，他自己又在日本搜集了许多情报，所以每次一过来，都会有好几笔的大收购。
霍健宁的收购可不是什么几百万、几千万，一次就是价值十来亿美金的土地和房子。
而且他胆子非常大，收购这些土地和房子，采用的都是分期付款的模式。
像是这么大笔的交易，一次性的给价值几亿美金的日元，这些拥有土地和房子的公司跟富豪们，是听都没有听过。
因此他们也接受这种先给20，然后一年之内分三五次来全部付清的方式。
每一次的收购，都会有三井银行、住友银行、花旗银行日本分行中的一家做担保，他们根本不用担心麒麟集团跑路。
反正20的首付款已经到手了，他们剩下的就是快乐的等着收钱就好。
日本现在的土地和房子，倒是没有怎么的暴涨，但是升值的趋势也比较明显。
霍健宁是做大生意的人，出手肯定不会是那么的抠抠索索，他直接给出的是超出市场价值的10的价格，付款时间还压缩在一年，这就是很爽快很厚道的了。
有些人会直接答应。
但有些觉得自己的资产很值钱的，想要涨价的，只要不多，霍健宁都选择了直接买下。
可要是那种要一口气报出一个天价的，霍健宁便绕过了他们，不会去买。
东京实在是太大了，周边区域更是宽广，现在看中东京的房地产，赌它们一定会暴涨的人并不多。
因此霍健宁有的是机会和时间，去很宽裕的做这一次的收购。
当然了，霍健宁从来没有冒失过。
他在东京专门聘请了三十几个房地产方面的专家，让他们去到处评估和查看好的地盘跟房子。
霍健宁并不会因为一个人的建议就去购买，至少要有3个人以上，同时推荐了这个地盘或者是大厦，他才会去实地看一看，然后决定到底要不要买。
那些专家们也是采用的效益制度，只要霍健宁买了他们推荐的房子和底盘，那么他们就除了基本的薪酬之外，还会有一笔相当于10万美金左右的奖赏。
10万美金，对于这个年代的富裕日本人来说，也绝对是一笔巨款了。
日本人在做事情的时候都很认真，也靠的全是自己的信用。
如果他们在这么大的事情上面，伙同别人欺骗霍健宁，以后他们也不用再做这方面的买卖了，因为没有人敢相信他们。
信用加上了丰厚的酬劳，使得本来就是地头蛇的他们，在寻找优质的板块时，就会越发的认真。
霍健宁一点都不怕多花钱，相比起麒麟集团在这边的投资收益，每次几十万美金的奖赏，根本算不得什么。
从4月到现在的7月底，他手里的资金，已经用得差不多了。
说起来也是吓人，按照定金20的比例来算，实际上霍健宁已经买下了价值250亿美金的资产。
而且这笔钱必须要在一年之内支付完毕，否则交易就是违约，20的定金一分钱都不退。
说来也好笑，这样的收购，也最多只是霍健宁收购计划的五分之一而已。
他考虑了半天，然后就回来问殷俊，要不要继续。
“你觉得呢？”坐在浅水湾35号的大屋的空调房里，殷俊这样问他道。
“这是一笔中期的投资。”霍健宁道，“如果按照俊少你的判断，大概会在90年左右，便会上涨到顶峰。距离我们把房地产全部卖出去，差不多就是4年的时间。4年的时间，我们需要支付的不仅仅是1250亿美金的金钱，或者是贷款的利息，更要考虑这些本身每年的税金，日本的这方面税金可是不便宜。
商厦和写字楼倒是不用担心，因为肯定是有公司愿意来租赁的。关键就是那些土地，会比较的空闲，那么一年3左右的税金算下来，就是20亿美金上下，以最多4年时间计算，我们需要付出的成本是80亿美金。
所以加起来，应该是要总共准备1400亿美金上下。
如此大规模的贷款，恐怕要最少十家商业银行，才能承受这么大规模的资金贷款。而按照6的利息成本，要是我们选择20年还款，每年都需要支付154亿美金，这样的压力，公司能不能承担，就是我能不能行动的主要障碍了。”
“这么多啊！”殷俊点了点头。
以现在的麒麟集团来说，每年其实还有汇丰银行、三井银行、星展银行等的120多亿美金贷款。
这笔钱倒是算不上多。
1985年麒麟集团的纯利润，已经达到了130亿美金。
今年的话，因为有了麒麟电脑和麒麟手机的不断销量冲高，利润很有可能突破200亿美金。
何况到了年底，澳洲那边不断的开始出产铁矿石了，这也是一笔硬通货。
但把整体利润的70，都去支付日本的房地产收购，到底划不划得来，会不会有巨大的风险，这都是需要考虑的。
毕竟麒麟集团这些年还会有别的业务需要全球布局，不可能全被东京的房地产给拖住。
殷俊也想得很清楚，如果除去现在的这些，没有新的高额利润点切入的话，那么最多再让霍健宁再收购250亿美金的资产，也就足够了。
到了4年之后，这笔资产上涨个两三倍，那是一点问题都没有。
4年时间能赚七八百亿美金，也算足够了。
“这样吧，明天和我姐再商谈一番，看看具体要怎么才能权衡。”思索了一阵，殷俊道，“我们在美国、香江和内地的投资，才是关系到集团日后100年的发展。日本这块儿的快钱虽然赚得爽快，但如果影响了主体的业务，也是不好的。”
“我知道。”霍健宁也是一笑，“或许我的野心也是太大了。”
他没有跟殷俊说起，其实还有一个办法可以解决这方面的资金问题。
那便是直接抵押贷款。
把在东京买到的土地和商厦写字楼，全部都抵押给日本大大小小的银行，然后再贷款出来。
只要东京的房价和地价一直在涨，那么这个滚雪球就能成功，最后全部卖掉那些资产后，同样能挣那么多。
但这个的风险，比起贷款付利息的方式，要冒险多了。
如若这根线崩断了，对麒麟集团的伤害实在是太巨大了。
因此，左思右想之后，他最后还是没有提出来。