第0859章 还是单薄了一点

韩先生和雯雯进来坐下,刘立杆笑道,韩先生风格完全改变了。

雯雯说,是我逼他的,这么热的天,穿着西装,出门一次就被人当外星人看一次。

韩先生笑道,主要也是我以前不是经常讲课吗,出门怕碰到学生,碰到学生,穿着这个样子总不太好,现在我在海城,都不讲课了,学生都在大陆,就不需要那么在意了。

“虚伪。”雯雯说,“还不是因为这样舒服,现在叫你再穿回西装,你穿不了了吧?”

韩先生呵呵笑着。

刘立杆把二货和雯雯倩倩介绍给韩先生和雯雯认识,雯雯握住雯雯的手,笑道,这么巧,我们是一样的名字,那个雯雯正想解释自己其实不叫雯雯,刘立杆说,对对,就是这么巧。

雯雯笑着和雯雯点点头,坐下。

“来,说说你的项目。”韩先生和刘立杆说。

刘立杆把自己改造艮山河的设想,详细地和韩先生说了,韩先生听完,问刘立杆:“你知道艮山河是哪一年开凿的?”

刘立杆摇了摇头。

韩先生又问:“你知道艮山河古代叫什么河?”

刘立杆还是摇了摇头。

“那你知不知道,艮山河上原来有十八座桥,是杭城桥最多的河道?”

韩先生再问,刘立杆奇怪了,问:“韩先生怎么知道这些?”

“看资料啊,我那里有一整套的杭城年鉴,别忘了我是杭城市政府的顾问,你昨天打电话给我后,我就去查资料了,这才知道,你说的艮山河,在杭城的历史上可是大大的有名,原来它是吴越王钱镠开凿的,原来叫米市河。”

“米市河?”刘立杆问。

“对,米市河,从运河进入杭城的稻米,都要从这条米市河走,因此在河边形成了大大小小的米市,随着米市,就形成了集市,所以,河两边一直是杭城最热闹的处所,河上有十八座形态各异的桥。”

刘立杆说:“没想到它历史上还这么繁华,现在可是一条臭河,河两边一片荒芜,什么都没有。”

“所以听你说你的改造计划时,也干巴巴的,但你要是了解这条河的历史后,你会不会觉得自己的计划太单薄了?”韩先生问。

刘立杆想了一下,笑了起来:“你这一说,还真是。”

“就你这样干巴的计划,怎么能打动地方政府,还有学者?”

“我还要打动学者?”刘立杆奇怪了。

“当然需要,你别看学者一个个好像人微言轻的,但别忘了,学者掌握着话语权和舆论引导权,他们要是聚拢在一起帮你呼吁,就会是一股很大的力量,你的阻力会小很多。”

刘立杆摇了摇头,不是很明白韩先生的话,韩先生笑笑,和他说:

“你现在的计划,只是要让它的水变清,变到多清,你也说不清楚,最多是能保证它不臭,但这样是不够的。

“如果你能再让它变成杭城最有意境的河,最有文化和历史的河呢?是不是感觉厚重了一点?

“你要恢复杭城米市河的历史,把这条河,改造成一幅历史长卷,河上所有的十八座桥,你都要恢复,往昔的生活形态,你要通过雕塑、绘画、建筑把它重新浮现,河边一座座有历史记忆的建筑,你也要给它们一一复原。

“你要是这样做,是不是不仅能打动政府的心,还能打动那些民俗学家,地方志专家和历史学者、社会学者、文化学者的兴趣?他们是不是会利用各种场合,在各种媒体上,大声为你这个项目做宣传,这比广告和你自己一个人在那里奔走有用吧?

“要知道,把这条河炒热,最终受益的是你,这样做,能多花你多少钱?十米宽都不到的河上,造十八座桥现在不是很简单的事,至于那些有历史记忆的建筑,也不过是一些亭台楼阁,两层就到顶了,面积也是小小的,也花不了你多少钱吧?”

“听韩先生这么一说,还真是,这样,改造这条河的正当性,好像就多了很多。”刘立杆笑道。

“还有必要性,你放心,这个不需要你去强调,那些学者会反复强调的。”韩先生说,“大陆的学者,最喜欢做的就是危言耸听,他们肯定会反复强调,现在恢复这条历史之河的必要性和重要性,他们还会把它和爱国主义、复兴民族文化等等扯到一起。”

“你,有点坏了,学刻薄了。”刘立杆和韩先生说,韩先生大笑。

“那我就再坏一点。”韩先生笑笑,继续说:

“这条河不是经过市中心吗,你就再来一个噱头,说是要让古老的河,焕发新的生命,你要在河里,开通水上巴士,缓解城市交通拥堵的问题,就搞两条船开来开去,其实有谁会去坐它,但这和你没有关系,关键在缓解城市交通拥堵这几个字,是不是又多了正当性。

“你放心,马上会有人把你的水上巴士,去和威尼斯攀附的,那些记者最喜欢干这样的事。

“带着这么多的使命和目的,你要去改造这条河,反对的人都找不到反对的理由了吧?如果强大的舆论营造起来,那些想阻挠的单位,不管它是什么级别,就都很被动对不对?”

“韩先生,我发现你在大陆行走多了以后,真的学坏了,对大陆的人情世故,说起来头头是道的。”刘立杆笑道。

“我这叫知己知彼好不好,和这么多的人打交道,我又不是木头,总会听会看会揣摩他们的想法和态度,自然会开窍不少。”韩先生说,“对了,再说说你这条河改造后的想法。”

刘立杆把自己改造后的打算和韩先生说了,韩先生说,你这个房地产用地占总面积的百分之三十五是合适的,地方政府也不会反感,河两边留出的公共空间也够大了,但你的回报还不够。

“这种大型设施的改建,周期长,受自然条件和其他人为条件的影响都太大,预算很容易超,比如你碰到雨季怎么办,你刚刚抽干的河道,马上被水填满,填满的可不是水,而是钱,你是不是又要重新花人力财力去抽干它?

“再比如,如果今年大雪天气特别多,或霜冻时间特别长怎么办?这些都是会影响施工周期的。

“这也是这类工程,总是会超预算的原因,你租借的施工设备,因为雨季一个月开不了工,但你的租金还是要付的,你这一个工程,需要多少设备?

“还包括通胀的原因,现场管理疏漏的原因,你所有这些因素都要考虑进去,我敢肯定,你最终的决算,一定会超出你的预算。

“因此,你的回报必须高,不然你的投资风险会很大,你前面说你整个建筑面积是多少?”

刘立杆说:“一百四到一百五十万方。”

韩先生摇了摇头:“不行,你必须要达到两百万方,两百万方是合理的。”

“可是,根据容积率,我如果到两百万方的话,房地产的占地面积,就会超过总面积的百分之三十五了。”刘立杆说。

“有办法的。”韩先生笑道,“你这个房子,不存在容积率的问题。”

刘立杆奇道:“怎么可能不存在容积率的问题?”

“别忘了河两边的地都是你的,你不要做一个个封闭小区,你整个项目一起规划一起做,地方政府会特事特办,给你开绿灯的,你整个项目做成敞开式的,那河两边整个公园都是你小区的公用面积,你的容积率该怎么算?”韩先生问。

刘立杆恍然大悟,这样的话,自己的容积率就可以按照总面积计算了,当然怎么造也不会有容积率的问题,而且,百分之三十五的房地产用地,是分散在整条河那么广阔的地域里,怎么也不会感到拥挤,这个百分之三十五,自己是可以按照每幢房子的占地面积用足的。

“可是,如果整个是敞开式的话,管理不是就不好管理了。”刘立杆想到了一个问题。

“有什么不好管理的,你加强保安巡逻就可以了,你可以把整个项目,和市区其他地方,做一定区隔,城市的公园不都这样做的?”韩先生说,“再说,你看看香港和国外,有哪个国家和地区,会有大陆那么多的封闭式小区,人家怎么管的?”

“你在四周竖了围墙,你就不需要人了?不是还要人管,只要人员配置到位,就不存在好不好管理的问题,而是尽不尽职的问题。对了,你那个‘桃花源’,不是也连院墙都没有吗?怎么,这住别墅的,就比住楼房的好管理了?”韩先生追问道。

刘立杆赶紧摆手:“好好,韩先生,我错了我错了。”

“你们两个,是来说话还是吃饭的,菜都凉了,你们连筷子也没有动一下。”雯雯叫道。

韩先生和刘立杆都笑了起来,刘立杆举起杯说,喝酒喝酒,路易十三。

“好,大事已定,放心喝酒,这样,明天我先把大纲理出来,你下午过来。”韩先生说。